天地之别温州市区曾经最繁华商圈没落的背

时代的变迁，商圈的变化，最直接的市场反映就是租金的变化。

曾被称为温州市区最繁华商圈的人民西路，如今已没有了往日的繁华，40㎡的店面，现在租金只需元/月，贵一些的也就-元/月，跟当年已有天地之间的差别。

这背后到底发生了什么？我们一起来看看。

人民西路楼市温州摄于年4月7日

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

人民西路的辉煌要从上世纪80年代讲起。

年代，温州家庭作坊工厂兴起，自己生产自己卖成为了典型的模式。当时，温州市区的环城东路、铁井栏、木杓巷有三个较大的马路市场，生意好，但对交通影响大。

年5月，工商部门将三个马路市场整合，与城郊的松台村联合创办妙果寺服装市场。市场年10月营业，有多个摊位，起初年租金大概元（来源：澎湃新闻）。

妙果寺市场开业后，生意一路上扬，并吸引了大量的商家，来此租店做生意。逐渐在人民西路上形成了妙果寺服装市场，白马服装市场，迎祥服装市场三大兴旺的服装市场。

与此同时上下游产业的商家，也向人民西路聚集，比如领到全国第一张个体工商户营业执照的温州人章华妹，也将店面从解放北路搬到了妙果寺旁，她做的就是纽扣批发生意。

后来，人民西路上的四达大厦（华侨饭店旁边），变成了批发纽扣、拉链、花边等服装辅料的专业市场。

四达大厦辅料市场楼市温州实拍

市场兴旺有许多的原因，交通便利就是其中的一个。与人民西路交汇的鹿城路上，是温州老汽车西站的所在地。长途汽车站带来了大量的人流量，方便了生意的往来。

借此交通优势，生意网络除了覆盖各县市，还可以触达整个华东乃至全国。这是市场的典型布局，后来的温州火车站服装市场、杭州四季青服装市场的兴起，背后都有交通的重要支撑。

兴盛的生意，自然也推高了租金。在一九九几年，生意最好的那几年，妙果寺服装市场，一家15-20平方米的市场店面，租金可以达到20万/年左右。相当于1个平方米1个月要元左右，和现在五马街的租金差不多。要知道，这可是20多年前的20万。

在年左右的时候，温州整体房价大概在0多元/㎡，下吕浦、上陡门都还只有-元/㎡。也就说，一年的租金可以买套房。

人民西路楼市温州摄于年4月7日

除了市场以外，人民西路的正店面，基本被西装占据。这个阶段正是温州西装产业启动并高速发展的阶段。报喜鸟、庄吉等一大批西装品牌百花齐放，在人民西路开下了一家又一家旗舰店。

对于这些品牌来说，并不靠零售来支撑人民西路店面的店租，这里更多是一个品牌展示和业务洽谈的窗口。因此店租就脱离了流量价值的逻辑，价格被进一步推升。

除了服装，温州的另一个支柱产业--鞋类，也进入到人民西路。年在锦园大厦楼下开出了温州鞋城，生意好的时候，人都不过去，满眼是小四轮进进出出，当然租金也是高的吓人。另外温州当时的豪宅——温州大厦，也在人民西路。许多温州知名的老板，当年都住在这里。

温州大厦楼市温州摄于年4月7日

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

妙果寺市场，因为一些复杂的原因，一夜之间大量商户搬离了市场。后来市场就再也没有重新起来。如今已经改成了古玩市场，店面虽然大部分租着，但人气已经不能同日而语。

妙果寺市场楼市温州摄于年4月7日

迎祥服装市场在经历了一场火灾后，市场就一蹶不振。虽然也尝试调整过几次业态，但一直没有起色，后来二楼的店铺，甚至变得连出租都困难。目前二楼一半做了出租公寓，一半还关着。

服装市场没落了，四达辅料市场也就跟着走了下坡路。因为四达市场店面已经分产权卖给了个人，单独出租没人要，整体出租因为房东众多难以协调，目前整个市场就处于了关闭停摆状态。温州鞋城会稍好，目前还有不少店铺开着，不时有看到鞋子运进运出，但已经完全没有了昔日的风光。

温州鞋城楼市温州摄于年4月7日

至于人民西路上的西装旗舰店，早在多年前就已经搬走了。一个原因是，随着大约-0年前后，高端服装聚集到了府前街和人民中路，人民西路上的西装旗舰店也逐渐搬到了这两条街上。

另一个原因是，后来整体西装行业出现了收缩，导致多数品牌倒闭，而剩下的龙头品牌，大多也已志不在此。当然还有其他许多原因，比如火车站服装市场的兴起（相比高峰，现在也差了），网购的冲击等等。

白马服装市场楼市温州摄于年4月7日

这是何等的可惜，只经历了10多年的辉煌后，就走向了没落。温州许多市场都是如此，河通桥鞋革市场、铁井栏童装市场、黄龙布料市场、金泰辅料市场等等，都曾经闻名省内，但却因为搬迁等各种原因，没落的没落，消失的消失。

曾经温州几乎每个行业协会都有自己的专业市场，温州经济的活力，也靠着这些大大小小的市场展现出来。

可惜的是，这些市场到了后期，都没能做大做强，更上一层楼。而省内的柯桥，做出了全国知名的布料市场，义乌做出了业务辐射全球的小商品市场。温州市场虽然起步的很早，但可惜，在发展中没能抓住时代的机会。

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

商圈的变迁非常微妙且难以预判。

人民西路没落之后这么多年，就再也没有像样的起来，原来的市场也没能形成新的市场。而人民中路，同样是经历了高端服装撤出后，街区整体商业氛围下降，租金下降的情况。

但沉寂了几年后，人民路和第一桥之间的巷子里，就出现了一批韩国及广州货为主的时尚女装店，人气非常好。年左右，这些巷子里30-40㎡的店面，租金可达12万多/年。

而这一波没落后，人民中路又沉寂了一段时间。这两年再次重新复苏，现在去逛人民中路，已经完全是一条美食火锅街。在短短约米的人民中路上，开出了约53家美食、奶茶店，其中各式火锅店就多达7家（数据截止年4月17日）。3年的疫情下，街区的餐饮还有这样的活力，非常难得。

楼市温州拍摄于年4月17日

人民中路和人民西路最大不同是人民中路一直有流量支撑。多年前在温州还只有几家电影院的时候，人民中路就有新中国电影院作为消费引流。并且周边的纱帽河、五马街、解放南路人流量从很多年前到现在一直都很大。这些流量为其提供了业态迭代的可能。

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

那人民西路还有机会吗？或许这一轮规划，会给人民西路带来一些改变。

人民西路的北侧，九山公园-松台山历史文化街区提升已经基本完成。作为历史文化街区西片区的重要节点，九山公园-松台山街区将连接禅街街区，构建一个慢行系统，打造成具有晋、唐、宋、明、清五朝历史文化特色风情4A景区（来源：温州发布）。这里将有机会形成一个人民西路一个新的流量入口。

项目效果图来源温州发布

另外，人民西路将会从规划中的茶花未来社区中间穿过。茶花未来社区规划范围北至胜昔桥路，南至马鞍池路，西至鹿城路与杏花路，东至信河街与温瑞塘河的区域，是一个范围相当大的拆改结合未来社区。

目前这个片区内，清明桥已经拆迁完毕，地块出让后就可以开始建设。还有隔岸路的部分拆迁，也已经发出征收公告。

茶花未来社区规划示意图

可以看到，这一轮规划将人民西路围在了中间。等建设好后，人民西路周边界面和流量，将发生根本性的改变。当然这个不是2-3年能完成的，整个过程会比较长。

另外需要注意的是，人民西路以前的业态是针对商户的批发生意，这显然不适合改造后的街区业态，这一点可能需要调整。

还有人民西路不少商业用房都已经分割出售，比如四达大厦、迎祥大楼二楼，房东众多。如果不能整体出租，也将影响整个街区中大型商业的入驻，从而影响街区商业氛围。

30年时光一瞬，人民西路几乎见证了温州从市场经济启动，到温州模式腾飞的全过程。如今人民西路或许又将迎来一场昂扬的复苏，期待再次兴旺的人民西路。

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