5年亏损近亿元京莎鞋世界引入佳兆业,将
郑州鞋业大地震。
开业近5年,亏损近一亿元后,郑州市京莎鞋世界没能熬住,将撤掉现有鞋商户,托身佳兆业,将倚借佳兆业成熟商业运营团队,变身为零售购物中心。
文/河南商报首席记者李兴佳
图/河南商报记者刘鸿翔
编辑张恒
01
京莎撤出鞋业,引入佳兆业,将调改为零售购物中心
这是一座曾年营业流水10亿元的鞋业专业市场。消息来得太过突然——3月份还公告要免租一个月。
然而事先并非没有征兆——郑州鞋业市场产能过剩、收益下滑,京莎试水供应链折戟,高管频繁换血,疫情雪上加霜——这些,都难掩其运营吃力的现实,相互合力,左右了其命运走向。
雪崩时,没有一片雪花是无辜的。
“改,还有一线生机!不调改,肯定要耗死!”4月28日,郑州市京广路与航海路交叉口的京莎鞋世界办公区,一名负责人这样形容商场正面临的调改现实。
因为传统鞋服行业产能过剩,市场收益下滑,再加上今年新开年的疫情“黑天鹅”事件,京莎鞋世界做出了更改鞋业态、转为零售商场的决定。
4月3日,河南京莎商业管理有限公司向商户通知,“年5月31日租赁到期后,合同自动解除,商家在年5月31日之前撤场。商场于年6月进行升级改造。”
这也意味着,自年9月开业的京莎鞋世界在运营近5年后,主动撤出竞争焦灼的鞋业市场。
京莎鞋世界大门
事发较为突然。今年3月2日,京莎鞋世界正常复工复市,并主动宣布免租一个月。原本商户签订5年租赁合同,于年4月30日到期,因为免租一个月,合同期顺延至5月31日。
看上去,此次属于市场租赁合同到期后的正常调改。
不过,属意更改为零售,市场方应早有规划,并招徕了商业巨头。
同样在今年3月,京莎引入“全国地产30强”佳兆业集团控股旗下的佳兆业商业集团,后者以约30%股份成为京莎鞋世界“二老板”,双方各自派驻团队融合运营,目前佳兆业的招商团队已经入驻京莎。
佳兆业商业集团全国在建商业项目64个,总面积超万平方米,有着专业的商业运营造诣。年6月,佳兆业曾6.7亿元摘得新郑龙湖亩地,首次进入郑州。
京莎升级后的新商场名字定为“佳纷天地”,目前已签约海底捞。
河南商报记者获悉,主打零售购物中心的“佳纷天地”,预计于年第二季度亮相,一楼规划有彩妆、运动、潮鞋、设计师首饰、商务咖啡;2楼欲引入跨界集合店,类如盒马鲜生或者超级物种;3楼规划书店、儿童潮流零售;4楼规划有主题餐饮;5楼规划有影院、海底捞、电玩电竞、室内高尔夫等。
02
运营5年,亏损出局
更改业态,是京莎在鞋业左奔右突多年而不得的无奈之举。背后更折射出市场的运营维艰,以及鞋行业的萎靡之势。
京莎开业的年,正是所属的京广路鞋城商圈外迁关键之年。当年,商圈内占地面积15亩的国际鞋城、占地42亩的盛祥置业、占地4.5亩的现代童鞋城、占地70亩的合盛商贸城、占地2.1亩的路华大厦(鞋城),均列入外迁名单。也正是看中了鞋商户外迁的政策机遇,一路之隔的京莎应运而生。
鞋世界内大部分商户都在处理存货
然而,运营5年,京莎鞋世界运营并未达预期。京莎鞋世界总经理孟先生直言,扣除两年免租期,市场实际上只收了3年租金,共约万元,但是因为一半是自持物业、一半销售,付给业主的租金就高达1亿元。为了扶助商户开拓营收渠道,年成立的京莎商学院,花费多万元,另外每年投入的活动策划费用在数百万元。
京莎鞋世界发给商户的一封公开信中也提到,“围绕鞋行业及商场商户做增值性服务,前后投资了近亿元人民币,可是却无法阻挡行业的下滑趋势,也因此亏损了近亿元。”
03
鞋业下滑、产能过剩,京莎未能幸免
京莎生不逢时,鞋业下滑大势让市场虽竭力运营,却依然难挽狂澜。
巅峰时刻,商圈年销售额达20亿元,是与石家庄的华北鞋城、沈阳鞋城并列的全国鞋业批发三大市场。
后来,传统的鞋业批发供应链进入产能过剩时代,市场发展迅速迭代,硬件设施逐渐落后,“多权分治、管理滞后”造成商圈内市场管理混乱,鞋城陷入改造搬迁漩涡,商户遭遇赊账难收、物流跑路,再加上电商冲击、新零售崛起,市场收益逐年下滑。
鞋城扎堆密布,京广路鞋城商圈总共有5家市场之多,更让市场间贴身肉搏。虽然贵为商圈内硬件最好、服务最新的鞋城,京莎依然未能独善其身。
鞋世界内大部分商户都在处理存货
京莎开业那年做的调研显示,京广路鞋城商圈商户在家,到了去年仅剩余约家,市场对外需招商面积平方,但是商户离场空出来的面积就高达约0平方,新入驻量甚至不及流出量。在5年合同到期前的年,京莎曾就市场未来去向做过统计,愿意留下来做鞋的商户仅有七八十家,已然撑不起5万平方的鞋业商场。
期间,京莎做了诸多尝试和努力。投入巨资组建线上商城,帮商户打通鞋业批发的上下链条;组织团队洽谈银行争取向商户授信,解决近30家商户因账期而导致的资金紧缺难题;组织网红直播培训等配套服务,引入共享办公模式,培育打造供应链,多无疾而终。
04
商户遗留问题何解
如不出意外,京莎鞋世界约名鞋业商户将于5月31日前撤场。
然而,一些商户却提出诉求,“其一,如果到期后离场,市场方是否还认,找谁去退保证金?其二,周边商铺饱和,是否有地方可安置?”
对此,京莎鞋世界负责人承诺,合同约定租赁期满后,将保证金余额无息在三个月内退还,商户离场、业态更改后,但是市场原班管理团队依然正常经营,会按照合同约定退还保证金,五一后将出方案;市场曾联系周边市场老总来对接商户安置事宜,有一些商户已经入驻京莎写字楼等。
借助市场外迁而起,于鞋业颓势之际抽身离场,京莎将完成从批发向零售的转身。
鞋世界内大部分商户都在处理存货
转型并不容易,横亘在第一个关卡的鞋业商户遗留问题,京莎并未回避,而是积极寻求解决之道,甚至股东卖房来抒解资金难题,保证商户利益。
市场调改在商业运营上再正常不过。位于郑州桐柏路的王府井百货郑州首店,运营6年后遭遇百货业低迷,遂转变为城市奥莱,寻求突破;年11月,大商金博大联姻麦迪逊,高调转型城市奥特莱斯;郑州西四环锦艺轻纺城,于轻纺商户租赁合同到期后,调改为汽车业态……
京莎占据地利。其位于京广路鞋城商圈核心位置,右邻的京广路为郑州唯一直通南北的交通大动脉,见证了郑州从无到有的城市商业蝶变史。北挨的航海路为郑州金二环,5号地铁线意味着“地铁一响,黄金万两”,更意味着零售客流无缝直达。
得天独厚的区位优势,没能成就霸业,蔚为可惜。但或许,这也是吸引佳兆业入局的关键因素。
只不过,郑州鞋业自此折损一强。
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