这家神秘资本加持的商改写,能否等

作者

睿和智库研究部

北京又一宗大型城市更新项目即将完成改造入市。

位于南二环边的京印国际中心，是一栋12层高的商办综合体，项目地上12层，地下2层，总建筑面积约13.7万平方米。目前项目已基本完成全部的装修改造，10月份正式入市，意在打造成北京南站区域的新地标。该项目背后的资方是看起来名不见经传的颢腾投资。

“老典型”到底能不能讲好新故事，且看下文分解。

敢做国美的接盘侠

先了解一下项目的坎坷背景。

经睿和智库调研，京印国际中心已历经多次更名改造。京印国际中心的前身是原北京悦秀城项目；而北京悦秀城的前身，是大康国际鞋城。

大康国际鞋城，主要以鞋类批发为主。年，北京大康国际鞋城有限公司被纳入国美旗下，项目由国美控股集团旗下的鹏润地产集团负责开发经营。大康国际鞋城开业运营后，曾一度成为亚洲最大的鞋类专业批发市场；直到年2月，大康鞋城宣布因经营困难而停业关闭。

在闲置两年之后，当时低端批发市场已不符合北京的产业定位，项目因此转型升级为“国美生活广场”，引入了餐饮、电影院等业态，定位为国内首家以批零结合的商业综合体，后更名“U-SHOW悦秀城”。

而事实证明即便紧邻北京南站和周边庞大的居住人群，皮鞋城变身悦秀城依然无法起死回生。有周边住户反映，悦秀城自年9月份试营业起，商场氛围一直比较冷清，缺乏人气。项目出租率一直都处于接近半空置的状态。4年之后，悦秀城再次停业，国美也选择了将悦秀城打包出售。

年8月，颢腾投资引进境外投资人做LP，以约40亿元（单价接近3万/平米）的总投资额，从国美手中接手了该项目。

改头换面的“商改写”能否提升资产价值？

既然批发市场和购物中心都无法拯救这个看似位置优良的项目，颢腾投资选择了投资坪效更高的“商改写”，并将其重新命名为“京印国际中心”，项目logo颇具新中式风格，蕴含着操盘方对这一项目的美好期待。

那么，商改写后的“京印国际中心”，能否扭转乾坤，成为真正的“北京印章”？

不动产投资的逻辑是古老而清晰的，location决定未来。先来分析一下项目的天然区位。

关于该项目的投资逻辑，投资方---颢腾投资创始人迟淼曾对媒体表示，随着北京交通网络的不断扩张和商业配套的日趋成熟，对于无法承担高租金的大中型企业，非传统商务区的高品质办公楼将越来越具有吸引力。迟淼给京印国际中心找到了自己的新对标——上海虹桥商务区。

从项目所在区域来看，迟淼所选的对标似乎能站得住脚：项目紧邻南二环和北京南站，步行即可到达地铁4号线/14号线北京南站地铁站，可快速抵达北京首都机场和北京大兴机场。

但北京南站之于北京，和虹桥商务区之于上海，远非同日而语。京印国际中心周边多为住宅社区，老旧小区的比例较高。虽然近几年西南二三环拍出不少10w+地王项目，但居住人群的工作区域多半在金融街和朝阳区域。改头换面后的京印国际中心周边期冀衬托的写字楼商务、商业氛围，周边的产业环境并未培育起来，短期内很难有良好预期。而项目运营方把招商的目标放在进出北京南站、需要在北京设立办事处的京外企业，能消化13万方体量的多大比例，目前还未可知。

再加上北京商办市场投资历来有一个不成文的习惯——投资不过长安街。据睿和智库调研发现，在过去几年，长安街以南的商改写和存量更新写字楼，鲜有成功盈利退出案例，这其中包括高和资本投资的高和蓝峰大厦、朗诗青衫大厦等。

不菲的收购成本、“3+2”的平均退出时间要求，提不上去的租金水平，这些难题尖锐地摆在投资人面前。那么，如何平衡时间、空间和价值兑现三重维度，让诸多对京南更新的投资人头痛不已。从今年年中朗诗青杉资本黯然退出朗诗青衫大厦来看，不少前些年下注长安街以南及南城商办市场的资管机构只能打掉牙往肚子里咽。

图片：京印国际中心

其次，商改写的改造成本很高。作为典型的“商改写”城市更新项目，京印国际中心硬件改造的确是花了心思和大价钱。为了符合区域商办地标形象，京印国际中心对整个外立面都进行了大幅度翻修。而为了让办公客户有更好的采光及办公体验，项目方在内部结构上做了大幅度的拆改，包括开采光天井，增加低碳环保和数字化的相关概念等。

收购成本+高昂的改造成本叠加，倒推的租金要求自然并不低。据睿和智库了解，京印国际中心写字楼部分对外宣称的租金为10元/㎡·天，而与项目一路之隔的瀚海花园大厦租金仅在4-6元/㎡·天。

放到市场来看，项目的竞争优势并不明显。项目直线距离4公里，地铁4站地外，就是丽泽商务区。对比来看，丽泽的租金明显更具性价比。

丽泽商务区目前已经初步形成了北京新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，主要承接金融街金融产业的需求外溢，产业集群效应更大，对于优质企业的吸引力自然更高。

除了产业集群优势之外，丽泽还有相对更优质的楼宇硬件和较低的租金价格。有统计数据显示，年7月北京丽泽桥商圈写字楼总存量达.37万平方米，平均租金仅为7元/㎡·天，写字楼空置率为42.59%，还有足够大的市场余量。

综上分析，作为一个主打写字楼的商务综合体项目，京印国际中心未来面临的基于资管逻辑的经营压力不小，项目所在区域的硬性条件短期内难改变，想要在3到5年（最多不超过7年）内提高收益率并成功找到接盘侠，项目后期的运营能力面临巨大考验。

SDP的不动产投资野望

项目的操盘方——颢腾投资背景颇为深厚。

根据颢腾投资

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