为什么商铺投资亏本的越来越多90的人还

近日，有朋友向我咨询肥西某商场商铺值不值得投资的问题，我发现，最近关于商铺投资的咨询有很多。

那么，最近为什么投资商铺这么火热呢？我想不外乎有以下几点：

1、合肥限购政策下，投资房产这一条路走不通，有闲钱的人会选择投资商铺。

2、商铺属于耐久商品，稳定性高。每年有丰厚的租金进账，或者把商铺出售，可以本金加利润一起回收。

3、投资商铺除了做“包租婆”，还能享受不断增长的价值空间。

4、一般来说住宅除了自住，再就是出租。可以坐等收租，非常轻松方便。

但是，商铺投资也不是一本万利，绝无风险的，很多人都有投资失败的案例。

悲剧！多家商场面临维权，业主投诉无门

1、商户泣诉：虚假招商！欺骗商户

南二环、金寨路、合作化路三条主干道交汇处这样一个繁华地段的合肥某购物中心，却出现商场内过半数商铺空置，商家关门撤柜，1楼仅剩8家店铺在营业，诺大的一个商场，顾客难觅踪迹。甚至还爆发商户维权：商户泣诉商场虚假招商！欺骗商户~

年5月底开业，开业初期的该购物中心，以全新概念对外营业，其引进的阿迪、耐克等工厂店，GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等名品折扣店也着实吸引了一部分人气。开业后不久，商场就面临招商不力、人气不足等困扰，到如今开业快3年商户所剩无几！

这样的“惨况”终于在年爆发了商户的集体维权，痛诉虚假招商，欺诈商户！

有商户爆料说：该购物中心前期招商门槛设置非常高，第一批进去的商户很多都是送礼送进去的，人气差，不想办法招商，还涨房租，现在想退，商场都不给退，但是他们又不积极招商。

根据媒体实探可以发现：商家关门撤柜，过半数商铺空置。

不少餐饮类商家也已经关门，贴上了“因设备维修，暂停营业的字样”。

对于该购物中心经营情况，项目相关工作人员在之前的采访中曾回应：“商场业态配套还不齐全，商场当初开业时开业率不足30%，外面的写字楼、广场等也是刚建好，招商才开始进行；再加上周边本身已有不少商业综合体林立，‘内忧外患’之下确实不好做。”

2、售后包租食言！千万租金到底哪去了？

年8月份，滁州市的中普城市广场爆发维权，原因是什么呢？

据网友爆料，年6月，自己经中介介绍，在滁州市的中普城市广场购买了一套商铺，面积28㎡左右，均价1.1万元/㎡不到。

据了解，当时开发商承诺售后包租，投资回报政策为：前三年房款中一次性优惠24%作为三年租金回报。也就是商品房买卖合同价就是原房价扣除三年租金的金额。

这名网友的商铺总价应该是30多万，但是根据开发商的售后包租政策，购买总价只要23万多。“当时我的首付交了11万多，贷款12万元”。

本来想着能够在三年期满后，能够顺利收到商铺的租金，没想到后来发生的一系列事情让业主们叫苦不迭，甚至多次跨市维权。

“我们合肥业主有两三百人，还有南京的、明光的、阜阳的，其他地方的业主也比较多，都被开发商骗了，好多租金都没拿到”，该网友无奈地说道。

3、开业3个月就关门，上百万租金要不回

说到步行街，那是承载了合肥老商圈多少的繁华记忆。然而在这么一个闹市区的时尚购物广场却问题不断：年1月试营业！5月开业！8月停业至今！多户商家租金要不回。

时尚购物广场的“前生”是绿都商城地下部分，这是老合肥人曾经购物休闲的必去之地。但随着发展，整体商业环境愈发落后，加之建成年代较早，在硬件设备上存在安全隐患，商场的人气减少，不少商户撤离，自此绿都商城地下负一层几近废弃。据附近的居民介绍：“原来绿都地下商城隔断又多通道不畅，商场整体环境杂乱，商城地下空间利用率极低，生存不下去也是意料之中的事。”

在年，绿都商城地下负一层迎来转机，时尚购物广场正式入驻，对绿都商场负一层进行重新改造招商。

但在年8月份，该广场管理公司在未与商户沟通的情况下突然关门整顿，引起轩然大波。此后的经营便一蹶不振。

4、元一商圈某商业体大半商家撤场！

合肥温莎国际广场位于胜利路号，位于合肥知名元一商圈内，与元一时代广场隔路相望，地理位置优越，是汇聚着购物、休闲、餐饮、娱乐等多种业态的shoppingmall。

年4月12日，位于合肥温莎国际广场二楼的沃尔玛(又称沃尔玛胜利路店)撤场对人气造成冲击，如今沃尔玛胜利路店撤走已经9个月多，温莎国际广场人气又如何?

走进温莎国际广场内，商场内人气萧条，珂卡芙、鼓楼美洁、梦金园等多个商家已撤柜，还有商家在柜台留下“亏本甩卖，有事拨打电话”的字眼，只有少数还在经营。

偌大的商场内空铺严重，环顾一圈，即使仍在苦撑的几个商家正清仓特卖，也鲜有顾客，格外冷清，宛如一座空城。

商场内一家服装店的老板说：“沃尔玛撤场对这边人气影响很大，很多商家都入不敷出。过完年后就陆陆续续有商家在撤柜，我家马上也要撤柜了，商品搬到其他店去卖。

接下来，我将过往看过的商铺，按照最惨、惨、一般、稍好的等级，分为了大概四类。对于投资者可以全面的了解一下合肥的商业地产！

避免踩雷！这四大商铺千万要注意！

1、分割式商铺最坑人

特点：将大面积的室内商业，分割成众多5平-20平左右的小隔间，面积小、总价低，最容易让投资者动心。

风险：空有一纸产证，却不知自己的铺位在何处，一旦出现风险，铺财两空。

案例：

年，吴小姐以2万多的均价，在裕溪路旁的圣大国际商业广场买了一处商铺，面积在20-30㎡。

这个价格真不低！

当初因为铺位分割，导致面积小、总价低，并且承诺售后返租，业主可以以租还贷，吸引了众多投资者。

多套商铺，几天内就售出了80%以上！

三年后，圣大国际商业广场交房，按照合同约定，吴小姐第一个月的租金正常返还至银行卡内，银行顺利从中扣除了放款还款，后面几个月也是如此。

但几个月后，吴小姐突然接到银行通知，当月的按揭贷款没有还，如果再不还的话，个人将在银行产生不良记录。

顷刻间一种不好的预感逼近。吴小姐在打听之后得知其他业主的租金也停了。噩梦从此开始。在此期间，业主的维权也是从不间断！

年，吴小姐需要用钱去银行申请贷款，方知自己已被银行拉入黑名单的征信记录。

如今，像这种分割式集中商铺在合肥还是十分常见的，高回报往往会蒙蔽投资者的双眼！

2、远郊外迁市场难有起色

特点：远郊市场严重依赖市区专业市场外迁，依赖于政府强力政策主导，充满变数，需要超长市场培育期，赌性太强！

风险：一旦对赌失败，空有铺位、但颗粒无数，还要还巨额银行贷款！

案例：

早之前有这么一句话，东有浙商城，西有用世生活城，只要投资这两个项目就是稳赚不赔。如今，就是一个笑话~

李先生在年项目开盘的时候，买了浙商城的一套商铺！售后包租10年，前5年租金抵扣房款。投资回报率是，前三年每年租金7%；第4、5两年，每年租金9%；6—10年按实际租金9:1分成。

据了解，该商铺面积41.13平方米，返租前总价元，前五年租金元冲抵房款，再减去折扣，合同总价元。后5年租金按45元/平方米计算，租金元；10年房产增值按年均5%计算，等于元。

可如今，在百度输入这两个项目出来最多的就是招租信息！当初投资了的业主一个个都在煎熬！

商铺投资者所有的问题归结起来只有一句话：人气上来了没有？人气，就是现在所有人关心的首要问题。

如果你到肥东浙商城一定能看到，鞋城商铺至今没有运作到成功的境界，多数商铺招牌还在，但门房紧锁，室内无商品。而部分在营商铺门庭冷落。

和浙商城一样，肥西的用世生活城也是运营的并不乐观，近期也发生了业主维权的事件！

3、全部销售的盒子内铺存活率低

特点：将购物中心分割销售，违背整个商业形态的基本生存规律

风险：这种商业基本必死无疑，存活率10%

案例：

年-年可以说是合肥商业建设的井喷期，遍布整个城市的大体量商业。主要形式就是购物中心，配以街铺。

可以确定的是，这些商业大部分都将会拿到市场上销售。

我曾经粗略盘点过合肥商业项目体量大于10万方的项目，总之有很多。

动辄十万、数十万的商业体量可谓惊人，一旦集中入市时，必定产生井喷。

如今来看，这无疑是灾难性的：

1、这些开发商大部分都是没有商业运营的经验，而是以单纯的卖铺回收资金的简单粗暴的原始模式来操作。

2、所以这些商业中心前期压根就不会有精准的商业定位，也不会有招商、后期更难有非常用心的商业运营。

更矛盾的是，那些名声赫赫的购物中心，银泰城、万象城、万达广场等，它们没有一个是对外销售的，全部自持。

我们如今关心的问题是，业主在交房收到铺位之后，该怎么办？

西环中心广场和西二环的福乐门都是商业旺地。可如今，两个商业都十分的凄惨！

4、社区商业分化严重

特点：相比其他集中商铺，社区商铺相对而言是最靠谱的一个，但最容易成为炮灰。因为在上述所有的类型中，这类商铺卖的最贵，也会亏得最惨。

风险：分化严重，好的一铺养三代，差的跳崖式巨亏

案例：

社区商业的案例太多了，随便一举，便满手都是。比如说全国布局较广的某商业地产及各种住宅的底商。

经过几年的培养，商业街已经非常红火了，各种米线店、拉面店、小吃店，热热闹闹。

但我们必须看到背后的数据事实。

我们查阅了年到年该商业街的销售数据，再根据现在的租金情况，找了几套一楼的出租商铺，租金按统一的价格元/平/月计算。

一楼一套63平的商铺，单价元，总价万

租金收益：63××12=151元/年

万÷151=21年

一楼一套平，单价元，总价万

租金收益：××12=242元/年

万÷242=19年

在现有的租金标准下，并且必须是在一点都不空租的情况下，需要20年左右才能收回投资。20年，是短还是长，人生的四分之一，商铺产权的二分之一。

显然，廉价的租金和高价购铺的投资收益并不能相等。

电商冲击＋资金链断裂＋经营失误，揭开商铺投资失败之谜！

看过以上案例，我们肯定都有疑惑，为什么这些人投资商铺会失败呢？有什么共同点？

1、有网络就能买东西，何必要到商场来。

购买主力都更加青睐网购！年淘宝天猫全网销售额.7亿元。而年度，华润置地旗下全国购物中心零售额为亿元人民币，多么鲜明的对比。

有网络就能买东西，何必要到商场来。电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变。

网购不可怕，可怕的是大家做的东西都一样。商场同质化严重，没有自己的竞争力。

因此导致很多商场做不下去，濒临倒闭。

2、资金链断裂，运营出现问题

很多商场倒闭的重要原因就是因为资金链断裂，加上运营管理出现问题，无法维持公司的健康运转。

3、举步维艰，开发商跑路

有些小的开发商在看到商场运营不下去，就会直接跑路，不管业主死活，业主维权也无门。

商铺投资：六大问题要看清，售后包租不可信！

商铺投资失败的案例比比皆是，但是，作为楼市衍生出的产品，必定是存在一定合理性和有钱可赚的，那么只要大家看明白一下6大问题，投资商铺还是很可观的。

1、警惕售后包租。这是很多商铺在销售过程中最吸引投资人的说辞。但是要知道根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

2、购买商铺需要调查。面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利？投资人心里要有本清晰的账。

3、不买产权分散的商铺，要买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。

4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地段都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hyfw/3415.html