引入第四代万达,郑州金马凯旋华南城能否

河南商报记者李兴佳首席记者杨桂芳文/图

商贸批发市场与零售巨头的联姻，会带来怎样的商业地震？

一早、一晚，郑州商贸市场的标杆之作华南城、金马凯旋，同一天与万达分别签约，开建第四代万达广场，引来业界万众瞩目。两种玩法各异的商业如何交融，能否为批发市场转型蹚出新路？

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商贸市场将建两个第四代万达广场

为外人熟知的是，一座万达广场，就是一个城市中心。万达广场带来的意义不止项目本身，其更承载了提升区域板块发展空间、强化城市运载能力、促进城市高端商圈形成的功能。

6月18日，郑州一下签约两个万达广场，且均落位于商贸批发市场。

上午和晚上，万达集团分别与郑州华南城、郑州金马凯旋广场签订战略协议，合作万达广场项目。不出意外，未来第四代万达广场将分别出现在新郑南龙湖板块和郑州西四环陇海路板块。

这既是万达在河南第一批第四代万达广场项目，是万达布局河南14城18座万达广场后的升级之作，更是传统商贸市场牵手商业巨头、寻找出路的转型之举。

河南商报记者获悉，万达在郑州华南城的万达广场项目，总投资逾22亿元，占地83亩，总建筑面积31.8万平方米，商业建筑面积8.3万平方米。

位于郑州金马金马凯旋时代广场的第四代万达广场，建面约26万平方米，预计年秋季开业。该项目并非空地新建，而是于在营商场基础上升级而来。

相比，惠济万达广场19万平方米，二七万达广场17万平方米，中原万达面积24.9万平方米（含购物中心、SOHO、室外步行街）。它们均为第三代城市综合体。新签约的两个万达广场是第四代。

历经30多年发展，万达商业地产从第一代的单店、第二代的组合店、第三代的城市综合体，正在向第四代升级。目前，深圳拥有全国唯一的首个第四代万达广场，总建筑面积达30.5万平方米，尚未问世（预计今年6月25日开业）。

万达集团首席副总裁刘海波介绍，与以往的万达广场不同，第四代万达广场融入旅游、文化、社交、生活等多重功能，从场景创新、科技创新、内容创新三大方面迭代升级，为消费者提供深度沉浸式消费体验。

金马凯旋万达广场项目，同样采用第四代万达广场，内设置郑州室内首家综合运动馆、IMAX影城、智能生活馆、儿童乐园、马术、蹦床公园、文创书店等，通过商业规划、空间设计、科技创新和业态布局，营造沉浸式商业氛围，从场景创新、科技创新、内容创新三大方面迭代升级，全面进入4.0时代，为消费者提供深度沉浸式消费体验，打造城市“微旅游”目的地。

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传统批发市场引入购物中心，会是最优解吗？

一线购物中心品牌牵手传统批发市场，是双赢。

一来，当下存量商业时代的优质物业愈加稀缺，商业巨头拿地成本越来越昂贵，何不与存量物业合作，只做品牌输出和轻资产运营，完成快捷扩张？

二来，传统批发市场或者面临外迁，或者运营艰难，剥离掉旧有业态，向购物中心华丽转型（或引入购物中心），亦能解决批发市场产值低、交通拥堵、环境乱差的痼疾，实现腾龙换鸟，提升区域商业价值。

眼前一个个案例，为批发市场引入/转型购物中心蹚出了路子。

年，北京开启动物园批发市场、大红门市场疏解大幕，一时轰动，数以万计的批发商命运被改写。一同被改写的还有老市场的命运，大红门地区的天雅国际服装城在闭市后，改头换面成了零售商场；曾经做外贸批发生意的三里屯雅秀大厦，在年彻底转向零售，对外整租，一度引来太古地产和盈石中国的竞相接盘，以盘活物业资产；更惹瞩目的是60万平方米北京百荣世贸商城，引入盒马鲜生等新零售，变身为综合性购物中心。

年，广州个专业批发市场面临集体转型疏解，以三元里——梓元岗为核心的40多个皮具皮革专业市场，摒弃掉了传统批发档口经营模式，改为展示、直播中心。

将视野拉回到郑州，依然出现了批发市场成功变身购物中心，且活得很滋润的案例。

位于郑州北三环长兴路的原信基建材批发市场，在年外迁后，引入全球最大家居零售巨头宜家，后者投入3.8亿元竞得土地，建成了如今的客流发动机郑州宜家家居。京广路南三环的中陆广场，引入了租客全球运动巨头迪卡侬、居然之家、永辉超市，完成从传统批发向零售商场的跃进。

对于挣扎在死亡线上的批发市场，抱住知名商业大腿，借助外力走出困境、换血重生，不失为救亡图存找寻一种可能；对于运营健康的商贸市场，引入全新购物中心，更能提升区域商业价值、催熟商圈。

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两个万达面临的利弊分析

但是，牵手商业巨头，就可保后期安然无虞吗？

批发市场和购物中心虽同属商贸业，但运营和玩法有着本质区别，一个面向B端，主打渠道，胜在货品，另一个面向C端，主攻流量，胜在体验。能否成活，涉及商圈潜力、消费客群、交通区位等诸多因素，需因地制宜分析。

金马凯旋万达项目，近年周边小区纷纷交房，永威西郡、汇泉西悦城、祝福红城等输入超十万级的业主客群；再加上毗邻奥体中心、郑州博物馆、郑州大剧院，这些文化运动项目带来的客流，势必与邻居万达商场共享。多条地铁线交会，陇海高架、西四环快速路门前穿过，解决了顾客通达隐忧。

不过，区域内商业并非空白，盛传多年的12万平方米CCD中央大街计划在今年开业，与万达项目仅一路之隔，未来必有贴身肉搏。后来者万达需要足够砝码，才能上演“后来居上”。

同样，华南城万达项目自带优势和流量，周边密集的小区、遍布的大学城，北连主城区、南连港区/新郑的核心区位，地铁线、高速路、快速路编织的交通网，是项目底气所在。

然而，华南城万达项目，遇到的同样是一个综合体密集、战况胶着的商业焦土。区域内购物中心林立，最早开业的华盛奥特莱斯（11万平方米），一路之隔的龙湖锦艺城（13万平方米），与客流最旺的万佳购物广场，合力为南龙湖60万人口提供了总计超35万平方米的商业体量。相互间近距离搏杀已是事实，再有新综合体攻入，竞争是否已经饱和？

况且，作为华南城，左手兄弟、右手孩子，又该如何平衡“亲生儿”华盛奥莱与合作伙伴万达的微妙关系？

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牵手只是开始

近年来，商业购物中心由增量时代步入存量时代，3万平方米以上的购物中心就有多个，3年前国内购物中心已突破5万亿平方米。

城市化进程红利减退、消费者个性化需求提升，购物中心过剩，且同质化严重，对于已在河南14城布局18座购物中心的万达来说，如何在厮杀正酣的区域市场一骑绝尘，依然是一个不小挑战。

身边亦有批发市场引入购物中心的失败案例。北京主做鞋业批发的大康国际鞋城，在年升级为悦秀城，变身为主打餐饮娱乐的购物中心，即便周边小区众多、大型商业空白，但开业后客流稀少、经营惨淡，商户无奈撤场。

批发市场商户众多，这些可转化为购物中心天然客流，但同时批发市场本身环境嘈杂、业态低端，会否对看重消费感官体验的购物中心形成反噬，亦是需要谨慎权衡。比如，郑新快速路大量货车过境，高峰期堵车，会否降低沿线购物中心的商业品质？

批发市场的升级没有固定道路可循，不同市场需要依托自身资源禀赋和周边环境进行合理定位。万达与郑州两家商贸市场牵手，传递出的意义要远大于项目本身，为商贸批发市场和零售商场的结合提供了样本，为批发市场转型提供了参考。

牵手只是开始，最终取胜的，还是专业创新运营和用心服务。

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监制/郭小阳统筹/李兴佳编辑/杨中霞

视觉/河南商报视觉产品部

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